გამჭვირვალობა და მოქნილი ფინანსური მოდელი - „ქრონომეტრის’’ ახალი სტანდარტი დეველოპმენტში
დეველოპერულ ბაზარზე, სადაც პროექტების მრავალფეროვნება აშკარაა, გადამწყვეტი ხშირად არა მარტო არქიტექტურული ვიზუალი, არამედ ის ფინანსური მოდელია, რომელიც შენობის საძირკველშივეა ჩადებული. სწორედ გათვლილი ფინანსური სტრატეგია განსაზღვრავს, რამდენად სტაბილურად განვითარდება მშენებლობა და რა მოგებას მოუტანს ის მფლობელს გრძელვადიან პერსპექტივაში.
ამ კუთხით ბაზარზე განსაკუთრებულ ყურადღებას იქცევს დეველოპერული კომპანია „ქრონომეტრი’’, რომელიც ლისის ტბის მიმდებარედ მასშტაბურ მულტიფუნქციურ პროექტს ახორციელებს და რომლის ფინანსური მოდელიც 20-წლიან სამშენებლო გამოცდილებასა და საბანკო სექტორის მაქსიმალურ მხარდაჭერას ეფუძნება.
პროექტის ფინანსური მხარის, მობინადრეებისთვის შეთავაზებული გარანტიებისა და სამომავლო გეგმების შესახებ დეტალურად „ქრონომეტრის’’ ფინანსური დირექტორი, ლუკა მარგიანი საუბრობს.
- ლუკა, როდესაც ადამიანი ბინას ყიდულობს, ის ფაქტობრივად საკუთარ დანაზოგს განდობთ. როგორ ზრუნავს „ქრონომეტრის’’ ფინანსური მოდელი ამ ნდობის გამართლებაზე?
- ბინის შეძენა ადამიანისთვის მნიშვნელოვან ფინანსურ რესურსს მოითხოვს, რაც ჩვენ კარგად გვაქვს გაცნობიერებული. სწორედ ამიტომ, ფასის კალკულაციაში ისეთი მოდელია ჩადებული, რომ მყიდველმა მაქსიმალური სარგებელი მიიღოს. მაგალითად, მათთვის, ვისაც მაღალი თანამონაწილეობა აქვს, გათვალისწინებულია მნიშვნელოვანი შეღავათი, სხვაობა შესაძლოა 1 კვ.მ-ზე 160$-მდეც კი ავიდეს.
ამას ემატება ფასის ეტაპობრივი ზრდა, რომელიც მშენებლობის პროცესს მიჰყვება. დღევანდელი მონაცემით, პროექტის ღირებულება უკვე ორი ბიჯით გაიზარდა, რაც ზუსტად პასუხობს ჩვენს წინასწარ გათვლებს. შემდეგ მატებას გაზაფხულიდან ველოდებით. ეს ნიშნავს, რომ ადრეულ ეტაპზე შესული მობინადრე მშენებლობის დასრულებამდე უკვე ფლობს აქტივს, რომლის საბაზრო ფასიც საგრძნობლად აღემატება მის თავდაპირველ შენატანს.
-დღეს, როდესაც ბაზარზე მშენებარე ბინები თბილისში განვადებით ბევრგან გვხვდება, მომხმარებლისთვის მთავარი გამოწვევა იმის გარკვევაა, თუ რამდენად დაცულია მისი ინვესტიცია. აქედან გამომდინარე, საინტერესოა, რამდენად მყარია კომპანიის ფინანსური ფუნდამენტი იმისთვის, რომ პროექტი ნებისმიერ პირობებში ბოლომდე მივიდეს?
-ვფიქრობ, ეს უმნიშვნელოვანესი კითხვაა და ჩვენს შემთხვევაში აღნიშნულს ორი მთავარი ფაქტორი განაპირობებს. პირველი - პროექტი სრულად დაფინანსებულია „საქართველოს ბანკის’’ მიერ, რაც იმას ნიშნავს, რომ დამტკიცებულია სასესხო ლიმიტი, რომელიც მშენებლობისთვის საჭირო ხარჯებს სრულად ფარავს. შესაბამისად, მშენებლობის პროცესი მიმდინარე გაყიდვების ტემპისგან სრულად დამოუკიდებელია. მეორე ფაქტორი კი კომპანიის 20-წლიანი გამოცდილება და ბენეფიციართა ფინანსური მხარდაჭერაა.
-არსებობს თუ არა წინასწარ განსაზღვრული ხარისხის თამასა, რომელსაც კომპანია არცერთ შემთხვევაში არ დასწევს, მიუხედავად იმისა, თუ როგორ შეიცვლება მასალების ღირებულება ბაზარზე?
- სამშენებლო ბიზნესში ჩვენი მრავალწლიანი გამოცდილება გვასწავლის, რომ ხარისხი არის ერთადერთი აქტივი, რომელიც დროს უძლებს. შესაბამისად, მასალების თუ მუშახელის ფასის ზრდა ჩვენთვის უცხო საკითხი არ არის. მეტიც, ჩვენს ფინანსურ მოდელში ეს რისკები წინასწარაა გათვლილი: ხარჯების მატება ნაწილდება კომპანიის მარჟის შემცირებასა და უძრავი ქონების ფასის გეგმურ ზრდაზე. ამასთანავე, ფასების სტაბილურობას ქვეკონტრაქტორებთან გაფორმებული ხელშეკრულებებიც უზრუნველყოფს, რაც ნებისმიერი ეკონომიკური კონიუნქტურის ცვლილებისას დამატებით ფინანსურ საყრდენს წარმოადგენს.
- როდესაც ხარისხის ასეთ მაღალ სტანდარტს აწესებთ, ბუნებრივია, ჩნდება კითხვა მის საიმედოობასა და მდგრადობაზე. რა არის „ქრონომეტრის’’ ფინანსური სიმყარის მთავარი გარანტი და რით განსხვავდება თქვენი მოდელი ბაზარზე არსებული სხვა შეთავაზებებისგან?
- როგორც ვახსენე, აქ რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორია: სამშენებლო სფეროში 20 წელზე მეტი გამოცდილება, დამფუძნებლის დივერსიფიცირებული პორტფელი და პროექტის სრული საბანკო დაფინანსება მნიშვნელოვანი უპირატესობაა. ჩვენმა პარტნიორმა, „საქართველოს ბანკმა’’, პროექტი დააფინანსა მაშინ, როცა წამყვან ბანკებს შემცირებული ჰქონდათ დეველოპერული სექტორის მხარდაჭერა. გასულ წელს ვიყავით იმ, ალბათ, თითზე ჩამოსათვლელ პროექტებს შორის, რომლებმაც ბანკისგან სრული დაფინანსება მოიპოვეს. ვფიქრობ, ეს საუკეთესო ინდიკატორია ბინის მომავალი მესაკუთრისთვისაც - როცა ბანკი ასეთ ნდობას გიცხადებს, ეს ნიშნავს, რომ შენი ფინანსური მოდელი და სამუშაო პროცესი კითხვის ნიშნებს არ ბადებს.
- როდესაც ამბობთ, რომ სამუშაო პროცესი კითხვის ნიშნებს არ ბადებს, რამდენად აქვს მყიდველს შესაძლებლობა, თავად დაინახოს ეს პროგრესი? რა მექანიზმებით უზრუნველყოფთ მშენებლობის გამჭვირვალობას მათთვის, ვინც ინვესტიციას „ქრონომეტრის’’ პროექტში დებს?
- ინფორმაციის გამჭვირვალობა და ხელმისაწვდომობა ჩვენი პრინციპული სტანდარტია. მომხმარებელს, რომელიც არჩევს მშენებარე უძრავ ქონებას, სჭირდება მუდმივი დასტური იმისა, რომ ყველაფერი დათქმული გრაფიკით მიდის. სწორედ ამიტომ, ყოველთვიურად ჩვენს პლატფორმებზე ქვეყნდება შესრულებული სამუშაოების დეტალური ანგარიში, ფოტო და ვიდეო მასალასთან ერთად. ეს მობინადრეს საშუალებას აძლევს, დისტანციურადაც კი, ყოველ ეტაპზე ადევნოს თვალი მშენებლობის სრულ პროცესს.
- გადახდის სტრუქტურაზეც რომ ვისაუბროთ, რამდენად ერგება თქვენი მოდელი სხვადასხვა ტიპის მყიდველის ფინანსურ შესაძლებლობებს?
- ამ მხრივ ვცდილობთ მყიდველს მაქსიმალური კომფორტი შევთავაზოთ. მთავარია, კლიენტმა მშენებლობის დასრულებამდე ღირებულების 30% დაფაროს, ამ ნაწილში კი გადახდის ნებისმიერ სქემას ვერგებით, იქნება ეს ყოველთვიური, კვარტალური თუ ერთჯერადი შენატანი. ჩვენი მიზანია, გადახდის გრაფიკი მაქსიმალურად მოვარგოთ ინდივიდუალურ ფინანსურ შესაძლებლობებს.
- რა როლს თამაშობს შიდა განვადება მომხმარებლისთვის ფინანსური ტვირთის შემსუბუქებაში?
- გამომდინარე იქიდან, რომ ბინის შეძენა დიდ ფინანსურ რესურსთან არის დაკავშირებული და ხშირად ამ თანხის ერთბაშად მოძიება რთულია, მომხმარებელთა უდიდესი ნაწილი ბანკთან თანამშრომლობს, თუმცა ბანკები სრულად არ აფინანსებენ ბინის ღირებულებას და მყიდველისგან თანამონაწილეობას (ე.წ. პირველად შენატანს) ითხოვენ. სწორედ ამ თანამონაწილეობის ეტაპობრივად გადახდის საშუალებას ვაძლევთ კლიენტს ჩვენი შიდა განვადებით. მშენებლობის დასრულებისას მყიდველს ეს ნაწილი უკვე დაფარული აქვს, რის შემდეგაც ბანკიდან სესხის აღება და დარჩენილი თანხის დაფინანსება ბევრად უფრო გამარტივებული წესით ხდება.
-თუ პროექტს შევხედავთ, როგორც საინვესტიციო უძრავ ქონებას, რა არის ის მთავარი ღირებულება, რის გამოც აქტივის საბაზრო ფასი სტაბილურად იზრდება და რატომ არის „ქრონომეტრი’’ ამ თვალსაზრისით მომგებიანი არჩევანი?
-ინვესტორისთვის მთავარი ხარისხი და მულტიფუნქციურობაა. როდესაც ადამიანს სურს შეიძინოს საინვესტიციო უძრავი ქონება, მან უნდა იცოდეს, რატომ იქნება ეს ობიექტი მოთხოვნადი წლების შემდეგაც. „ქრონომეტრში’’ მობინადრეს ხვდება შიდა აუზი, სპორტდარბაზი, სამუშაო და კომერციული სივრცეები - ეს ყველაფერი ერთ შენობაშია. ასეთი ტიპის პროექტები ბაზარზე დეფიციტურია, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენი აქტივი ყოველთვის ღირებული იქნება. ჩვენი მიზანია, მყიდველმა მიიღოს გარემო, რომლის ფასიც დროთა განმავლობაში მხოლოდ გაიზრდება. აქ ინვესტიცია დაცულია როგორც მშენებლობის მაღალი სტანდარტით, ისე ლისის ტბის მიმდებარე ტერიტორიის მზარდი პრესტიჟულობით.
-დასასრულს, როგორია თქვენი გეგმები - სად ხედავთ კომპანიას 10 წლის პერსპექტივაში?
- ჩვენი გეგმაა, რომ 10 წლის თავზე უკვე რეალიზებული გვქონდეს 230-250 მილიონი დოლარის ღირებულების უძრავი ქონება. ამ ეტაპზე ვახორციელებთ 40 მილიონი დოლარის საინვესტიციო ღირებულების პროექტს და უკვე ვმუშაობთ კიდევ ერთ, ამავე მასშტაბის ობიექტზე.
პირადად მე ძალიან მიყვარს ეს სფერო, რადგან შედეგი მალევე ხელშესახებია - შეგიძლია დაინახო, თუ როგორ მოქმედებს შენი საქმიანობა დადებითად ქალაქზე და თითოეულ მაცხოვრებელზე. ჩემი ამბიციაა, დავეხმარო კომპანიას დასახული მიზნების მიღწევაში და ახალ საფეხურზე ავიყვანოთ ის სტრატეგიული პარტნიორობა ფინანსურ სექტორთან, რაც დღეს გვაქვს.
R