სამშენებლო ბიზნესში ბუმია - "არსის" ფინანსური დირექტორი
საქართველოში ლარის გაუფასურების მიუხედავად, უძრავ ქონებაზე ფასები კლებულობს და მოთხოვნა სტაბილურად მზარდია.
"მარტივად რომ ვთქვათ, დღეს სამშენებლო ბიზნესში ბუმია. წინა წელთან შედარებით 21 პროცენტიანი ზრდა დაფიქსირდა. წელს იყო პირველი არჩევნები, რომელმაც ბინების გაყიდვებზე გავლენა არ იქონია. ზოგადად, არჩევნებამდე სამი თვით ადრე მოთხოვნა კლებულობს ხოლმე და მის ჩვეულ რიტმში დაბრუნება არჩევნების შედეგებზეა ხოლმე დამოკიდებული. ეს კი იყო პირველი არჩევნები, რომელიც ვერ ვიგრძენით. ეს ნიშნავს, რომ მოსახლეობას პოლიტიკა აღარ აინტერესებს, რაც ძალიან კარგია," – აცხადებს "ბიზნესპრესნიუსთან" ექსკლუზიურ ინტერვიუში "არსის" ფინანსური დირექტორი თორნიკე აბულაძე.
როგორ ვითარდებოდა სამშენებლო ბიზნესი ბოლო წლებში?
2014 წელი იყო ძალიან კარგი წელი, რადგან თითქმის ერთი მილიარდი დოლარის ღირებულების ბინები გაიყიდა. მისი მხოლოდ 50 პროცენტი იყო იპოთეკური სესხით ნაყიდი. მეორე 50 პროცენტში კი კლიენტმა სრული თანხა გადაიხადა. ეს ძალიან კარგი მონაცემია.
საქართველოში ჯანმრთელობისთვის სახიფათო სამშენებლო მასალა იყიდება
2015 წელს სამშენებლო ბიზნესს ლარის გაუფასურების გამო ცუდი მდგომარეობა შეექმნა. ეს სერიოზულ პრობლემას ქმნის. ბანკები იძაბებიან და სესხების გაცემა პრქტიკულად ნულზე ჩამოყავთ. ყველა ვარაუდობდა, რომ სამშენებლო სექტორი მნიშვნელოვნად შემცირდებოდა. კლება მართლაც დაფიქსირდა, მაგრამ წლის დასაწყისში. იანვარი-სექტემბერში ბაზარი 13 პროცენტით შემცირდა.
თუმცა ოქტომბერ-დეკემბერში განხორციელებულმა გაყიდვებმა ისე აწია საერთო მაჩვენებელი, რომ ის თითქმის გაუტოლდა 2014 წელს. 2014 წელს 4 600 ბინა გაიყიდა საბურთალოზე, 2015 წელს კი - 4 170. კლება მხოლოდ 9 პროცენტია. თუმცა ფართობრივად რომ შევხედოთ, სხვაობა 7 პროცენტზე ჩამოდის. აქ ერთი მომენტია ძალიან მნიშვნელოვანი - 50 პროცენტი, ვინც წინა წელს სესხით ყიდულობდა სახლს, ფაქტობრივად განულდა, მაგრამ კლება იყო არა 50 პროცენტი, არამედ 7-9 პროცენტი.
როგორია თბილისში ბინებზე მოთხოვნა და რა ფაქტორები ახდენს გავლენას მოთხოვნაზე?
ამჟამად 390 000-მდე ბინაა თბილისში. ამ საერთო პორტფოლიოს დაახლოებით 1-1,5 პროცენტი კიდევ შენდება. ბევრი მშენებლობის მიუხედვად, თბილისში სტაბილური მოთხოვნა მაინც სულ არის და ის კიდევ დიდი ხანი გაგრძელდება. სტაბილურ მოთხოვნას რამდენიმე მიზეზი განაპირობებს: ხალხი აქტიურად გადმოდის რაიონებიდან, უცხოეთიდანაც ბევრი ბრუნდება, ძალიან ბევრია ავარიული სახლი, რომელთა დაცლაც ხდება.
სამშენებლო სექტორი გარეუბნებისკენ გადაინაცვლებს
ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი მიზეზი კი ისაა, რომ ქვეყანაში სოციალური სტრუქტურა ანუ თანაცხოვრების წესი იცვლება. საზღვარგარეთ ადამიანი საშუალოდ 80 წლიანი არსებობის მანიძილზე 35 წელი ცხოვრობს ვინმესთან და 55 - დამოუკიდებლად. საქართველოში მასიურად ერთად ცხოვრების ტრადიციაა. თუმცა ტენდენცია იცვლება და ბინის დაშლა ანუ ოჯახის წევრების ცალ-ცალკე ცხოვრება სულ უფრო პოპულარული ხდება. ეს ყველაფერი უზრუნველყოფს, რომ თბილისში ბინებზე მოთხოვნა კიდევ ათი წელი არ შემცირდება.
უახლოეს პერიოდში მოთხოვნაზე კიდევ ერთი საკითხი იქონიებს გავლენას.
რამდენიმე წლის წინ ბანკებში დიდი რაოდენობით დანაზოგები, დაახლოებით მილიარდამდე ლარი, დაგროვდა. ჩვენ, მენაშენეთა ასოციაცია, ამას პრობლემად აღვიქვამდით და მის მოსაგვარებლად სათანადო ნაბიჯებიც გადავდგით. წლების განმავლობაში ბინის გაქირვების დროს საშემოსავლო გადასახადი ბინის ღირებულების 20% იყო, ჩვენ კი ეს მაჩვენებელი 5%-მდე ჩამოვიყვანეთ. ეს იყო კარგი საშუალება, რომ ფულადი კაპიტალი უძრავ ქონებაში გადმოგვექაჩა.
ქართველებს აქვთ პოზიცია, რომ კარგია, ბინა ვიყიდო და შვილს დავუტოვო, მაგრამ მანამდე გავაქირაო. მეორე მხრივ, კი საკრედიტო პროცენტთან ერთად, სადეპოზიტო სარგებელმაც დაიწია და ხალხმა ფულის ბანკში დაგროვების ინტერესი დაკარგა.
ზემოთ ჩამოთვლილი მიზეზების ერთობლიობა განაპირობებს იმას, რომ დღეს უძრავი ქონების ბაზარზე ბუმია. ეს ტენდენცია 2000 წელს დაიწყო და კიდევ რამდენიმე წელი გაგრძელდება. კრიზისულ პერიოდები პროცესებს ასუსტებს, მაგრამ მისი გამოცოცხლება მალევე ხდება ხოლმე.
ბოლო პერიოდში ლარის გაუფასურების პარალელურად, ბინები გაიაფდა. რატომ მოხდა ეს?
უძრავ ქონებაზე ბოლო პერიოდში ფასები 70-100 დოლარით დაეცა. მშენებლობებზე საჭირო რესურსების 80-85 პროცენტი ადგილობრივად მოიპოვება. შესაბამისად, მათი ღირებულების ანაზღაურება ლარში ხდება. უძრავი ქონება კი დოლარში იყიდება.
პირობითად რომ განვიხილოთ, თუ მანამდე მენაშენეს ერთი კვადრატული 175 ლარი უჯდებოდა და ეს იყო 100 დოლარი, მენაშენე მას 200 დოლარად ყიდიდა. ახლა ის 180 ლარი უჯდება, რომელიც არის 80 დოლარი. კომპანია კი მას გაყიდის 185 დოლარად. მომხმარებლისთვის ეს იქნება შემცირებული ფასი. თუმცა რეალურად მენაშენეს მეტი სარგებელი დარჩება.
სამშენებლო ბიზნესმა სახელწიფოს მხრიდან რა შეღავათები მიიღო? რა არის "სამშენებლო ამნისტია"?
მთავრობამ ძალიან სწორად წარმართა ძველი მენაშენეების პრობლემები. თუმცა სიტუაციის აქტიური დაძვრა ვერ მოხერხდა. მინისტრების დონეზე ნება ცალსახად გამოხატულია და მათი ლობირება აშკარაა, მაგრამ ქვედა დონეზე გაჭედილია საქმე.
კანონი ორი ტიპის ამნისტიას ითვალისწინებდა. ორივე მიმართულება 2008 წლამდე დაწყებულ მშენებლობებს ეხებოდა. პირველი ეხებოდა მშენებლობებს, რომლებსაც გაგრძელების შემთხვევაში დღგ-ს გადასახადისგან ათავისუფლებდნენ. მეორე მხრივ კი იყო დაყადაღებულ-დაგირავნებული მშენებლობები, რომლებსაც გადასახადები უკვე დაგროვებული ჰქონდათ. სწორედ ამ მეორე კატეგორიის პრობლემების მოგვარება ვერ მოხერხდა.
პირველი ჯგუფიდან კი 10-15 ობიექტის მშენებლობა გაგრძელდა. სახელმწიფო სამსახურების ქვედა დონეზე ვაწყდებით ბიუროკრატიას. სახელმწიფო ნება ცნობილია. თავის დროზე ამ საკითხს დიმიტრი ქუმსიშვილი, გიორგი გახარია და გიორგი კვირიკაშვილი ლობირებდნენ. მათი მადლობელი ვართ. მაგრამ ქვედა დონეზე, სადაც პროცესების რეალური წარმოება უნდა მოხდეს, პრობლემებია. ზოგადად, ბიუროკრატია დღეს ჩვენი პრობლემაა. სახელმწიფოში ბიუროკრატიამ ცოტა მოიმატა და ეს საყურადღებოა, რადგან ბიზნესის წარმოებას ხელს უშლის. იხილეთ გაგრძელება
ნანა მღებრიშვილი